QUANDO E' POSSIBILE CEDERE UN CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE?

La cessione a terzi del preliminare di compravendita è riconducibile alla più generale fattispecie della cessione del contratto, così come prevista dall’art. 1406 e seguenti cc.

Tra le tipologie di contratti preliminari di compravendita, le tipologie cedibili a terzi sono:

1. Contratto preliminare di compravendita per persona da nominare, con il quale il promittente acquirente si riserva la facoltà di nominare, entro un certo termine, un terzo soggetto che subentra nel preliminare con effetto retroattivo, ossia dal momento della sua stipulazione, in aggiunta o in sostituzione del promittente acquirente medesimo.

2. Contratto preliminare di compravendita a favore del terzo, che si ha quando la sostituzione del promittente acquirente non avviene già nell’ambito del contratto preliminare, ma unicamente nel contratto definitivo.

3. Contratto preliminare di compravendita con clausola di cedibilità, in cui la sostituzione del promittente acquirente con un terzo soggetto, designato dallo stesso promittente acquirente, avviene a titolo derivato e con effetto dal momento della cessione del contratto preliminare.

In tempi recenti, sempre più persone vedono nel business immobiliare una occasione per svoltare, per cambiare il proprio lavoro o per arrotondare semplicemente il proprio stipendio. L’idea è che compravendere immobili, o meglio cedere contratti preliminari, rappresenti una attività di semplice esecuzione e dalla quale si può trarre un buon profitto in tempi molto brevi. E tutto ciò senza intestarsi alcun immobile a fronte di un investimento economico molto basso.

La realtà però è ben altra. Approcciare alla cessione dei preliminari di compravendita senza nozioni giuridiche e fiscali comporta dei rischi. La materia infatti è molto insidiosa ed articolata, e l’errore è dietro l’angolo!

Per avere un parere serio e professionale, contattaci. Lo Studio potrà offrirti un servizio onesto e completo per affrontare questa attività in modo sicuro.

COME RECEDERE DA UNA LOCAZIONE COMMERCIALE?

Dopo la stipula di un contratto di locazione di un immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore può trovarsi nella necessità di sciogliersi dal vincolo negoziale.

La disdetta può essere data, senza necessità che ricorrano particolari motivi, mediante comunicazione scritta tramite pec o lettera raccomandata da inviare al locatore con un preavviso di almeno 12/18 mesi (in base alla tipologia di attività svolta) prima della scadenza. In difetto, infatti, il contratto si intenderà rinnovato tacitamente per la durata prevista originariamente.

E’ facoltà inoltre delle parti contrattualizzare la possibilità di recedere in qualsiasi momento dando un preavviso di 6 (sei) mesi.

Purtuttavia in presenza di “gravi motivi”, è possibile per il conduttore recedere dall’accordo in qualunque momento. Tale facoltà gli spetta anche se non è prevista o è esclusa nel contratto di locazione; ma va esercitata inviando al locatore, almeno sei mesi prima, un preavviso in cui si indicano (a pena di validità del recesso stesso) i gravi motivi invocati a giustificazione. 

In eventi gravi, imprevedibili e inevitabili, quali una pandemia, il conduttore potrà pertanto giustificare il proprio recesso adducendo quale “grave motivo” il carattere di straordinarietà oggettiva del fenomeno, tale da rendere notevolmente gravosa la prosecuzione del contratto: sempre che di ciò venga fornita rigorosa prova.

Se temi di non riuscire a eseguire correttamente la procedura, contattaci. Lo Studio potrà offrirti un servizio onesto e completo per tutti i passi necessari.

RITARDO NEI PAGAMENTI DEL CANONE DI LOCAZIONE

L’ultimo giorno utile per pagare il canone di affitto è quello indicato nel contratto e scelto dalle parti. Qualora il contratto di locazione non preveda nulla al riguardo, l’inquilino sarà tenuto a corrispondere quanto pattuito entro l’ultimo giorno del mese.

In caso di ritardo, scattano immediatamente gli interessi al saggio legale e il padrone di casa potrà iniziare la procedura di sfratto tramite l'invio di una diffida con raccomandata a.r., anche a firma di un avvocato, al fine di sollecitare il versamento dei canoni non riscossi, di interrompere la prescrizione e di mettere in guardia l’inquilino dalle conseguenze di una protratta morosità.

Tuttavia, a fronte di situazioni eccezionali e pandemiche, il conduttore non può essere considerato responsabile del suo temporaneo inadempimento e quindi non gli potranno essere addebitati interessi moratori, né altri importi a titolo di penale e/o risarcimento del danno.

Se temi di non riuscire a gestire correttamente una situazione di ritardo nei pagamenti dei canoni di locazione, contattaci. Lo Studio potrà offrirti un servizio onesto e completo per tutti i passi necessari.

LE ORIGINI DEL DIRITTO ROMANO: TRA MAGIA E SACRALITA'

All’origine del diritto romano ci sono formule magico-sacrali che divennero… formule giuridiche!

L’uomo antico usava gesti, parole, abbigliamento per modificare la  percezione della realtà, proprio come in un moderno ordinamento giuridico. La parola, usata in veri e propri rituali giudici, aveva la forza di cambiare la percezione della realtà, la scavava, la modellava, operava una trasformazione. La parola creava.

Molti erano i rituali, talvolta anche macabri, da cui è stato elaborato il diritto romano, come l’usanza dei creditori di portare trans tiberi il debitore incapiente che, ove non vendibile o usabile come schiavo, veniva squartato e suddiviso con una cerimonia tra tutti i creditori.

Per i testamenti, per il riconoscimento dei figli e per la manomissione degli schiavi si pronunciavano delle formule davanti all’esercito in armi o davanti al popolo romano nel Foro.

Le compravendite avvenivano alla presenza dei libripens, ovvero banchieri dotati di bilancia e pesi, che servivano per quantificare il prezzo in denaro di un determinato prodotto, e di una festuca, una sorta di bacchetta, che veniva battuta sull’oggetto per formalizzare il passaggio di proprietà. Un pezzo di oro veniva poggiato su un piatto della bilancia, e l’oggetto da vendere (o una zolla di terra in caso di terreno) sull’altro: in questo caso venivano applicate delle formule magico-sacrali al diritto al fine di produrre una modifica delle cose, di sacralizzare i patti, di trasferire le proprietà.

E così, da formule magiche, giuramenti e rituali sacri si crearono obbligazioni, contratti, garanzie, volti a sciogliere od estinguere rapporti, per citare in giudizio un convenuto o per resistere al giudizio.

E’ POSSIBILE RIDURRE IL PROPRIO CANONE DI LOCAZIONE?

Con questa emergenza pandemica sono sempre più gli inquilini, privati e non, che non riescono a pagare l’affitto. 

Tuttavia, anche se non riceve il pagamento dei canoni di locazione, il proprietario continua a pagare le stesse tasse.

Rinegoziare il canone è una soluzione che conviene non solo all’inquilino, ma anche al locatore.

Ad oggi però non vi è nessun provvedimento governativo che autorizzi l’inquilino a sospendere, o ridurre, arbitrariamente e unilateralmente il pagamento del canone e degli eventuali oneri accessori, quali le spese condominiali e per il riscaldamento.

E' pertanto consigliabile trovare una soluzione e un accordo con il proprio locatore, evitando così di rimaner penalizzati da un eccessivo accumulo di morosità.

Questa riduzione del canone, che va pertanto sempre concordata con il proprietario, deve essere necessariamente definitiva: può infatti anche essere temporanea e, dunque, durare solo per un determinato periodo di tempo.

Naturalmente l’accordo contenente la riduzione del canone, se registrato con le giuste modalità, consente al proprietario di ridurre le imposte che sarebbe tenuto a pagare in caso di canone pieno, senza andare a modificare gli altri termini del contratto.

Se temi di non riuscire a eseguire correttamente la procedura, contattaci. Lo Studio potrà offrirti un servizio onesto e completo per tutti i passi necessari. 

FORME ALTERNATIVE DI TUTELA DEI RISPARMIATORI: ABF (Arbitro Bancario Finanziario) E ACF (Arbitro per le Controversie Finanziarie)

Quasi 22 mila ricorsi presentati nel 2016, con un aumento del 60% circa rispetto all’anno scorso; di questi, per oltre 13 mila si è pervenuti ad una decisione che nel 75% dei casi ha avuto esito favorevole al ricorrente, comportando risarcimenti per circa 13 milioni di Euro: questi sono i numeri dell’ABF, l’Arbitro Bancario Finanziario, organismo competente in materia di risoluzione alternativa delle controversie tra clienti e banche / finanziarie.

Circa 1.900 ricorsi presentati nel 2017, n. 300 le decisioni adottate che nel 63% dei casi è stata favorevole in tutto o in parte ai ricorrenti, comportando risarcimenti per 5,2 milioni di Euro: questi, invece, sono i numeri dell’ACF, l’Arbitro per le Controversie Finanziarie, nel suo primo anno di attività; organismo istituito presso la Consob per dirimere, in modo alternativo, le controversie tra investitori ed intermediari in materia di erogazione dei servizi di investimento.

Numeri importanti come si vede e, per certi versi, inaspettati; numeri, soprattutto, che esprimono una nuova tendenza in un contesto caratterizzato da una sempre maggiore conflittualità nei rapporti di clientela bancari e finanziari, ovvero quella di un’esigenza di tutela attraverso canali alternativi al giudice civile ordinario che, spesso, ha avuto un effetto deterrente per i costi da sostenere e le lunghe attese.

L’ABF e l’ACF, dal punto di vista tecnico, sono qualificabili come organismi “ADR” (in inglese, Alternative Dispute Resolution), ossia procedure di risoluzione alternativa delle controversie tra consumatori e imprese. Il provvedimento che ha introdotto in Italia la nuova disciplina delle procedure ADR è il decreto legislativo 6 agosto 2015 n. 130 che, a sua volta, ha recepito la direttiva ADR per i consumatori (n. 2013/11/UE).

Previa verifica di alcuni requisiti di ammissibilità e procedibilità, tutt’altro che restrittivi, le ADR offrono una soluzione rapida, semplice, snella, a basso costo e, al contempo, molto efficace del contenzioso:

- rapida, in quanto la normativa che le regola prevede tempistiche decisamente ristrette (es. per ricorsi ABF  n. 105 giorni complessivi);

- semplice, poiché il ricorso può essere presentato online, attraverso il sito web, oppure attraverso la compilazione di un modulo che può essere inviato anche tramite pec;

- snella, perché il procedimento è strutturato in modo da limitare il contradditorio a pochi passaggi predefiniti (ricorso, deduzioni e controdeduzioni);

- basso costo, in quanto ricorrere all’ACF è gratuito, mentre per l’ABF è necessario versare 20 euro di contributo spese che, nel caso in cui il ricorso fosse accolto anche solo in parte, l’intermediario è tenuto a rimborsare al cliente;

- efficace, poiché, tornando ai numeri sopra riportati, nel 99% delle pronunce ABF a favore dei ricorrenti, l’intermediario soccombente ha rispettato la decisione; ancora maggiore l’efficacia delle pronunce ACF: solo in un caso l’intermediario non ha rispettato la decisione. 

Quest’ultima caratteristica è peraltro rafforzata dal fatto che la normativa prevede di dare pubblicità dell’eventuale inadempienza dell’intermediario soccombente, con relativo danno reputazionale.

Tutto dunque sembra indicare che le procedure alternative, ovvero stragiudiziali, di risoluzione delle controversie rappresenteranno il futuro.

E’ notizia di questi giorni la decisione favorevole dell’ACF a riconoscere il diritto al risarcimento ad azionisti di “banca risolta” delle somme investite in occasione dell’ultimo aumento di capitale, fondando la motivazione sul fatto che la Vecchia Banca, con dolo, ha dato "una falsa e fuorviante rappresentazione del quadro informativo di riferimento, così irreparabilmente pregiudicando il processo valutativo e di propensione all'investimento da parte dei risparmiatori". Risarcimento cui è tenuta la banca che ha successivamente comprato l’ente ponte costituito a seguito del decreto di risoluzione del 22/11/2015.

Decisione importantissima che apre scenari importanti per migliaia di risparmiatori.

D’altra parte, il ricorso alle procedure presso ABF e ACF richiede un’adeguata preparazione tecnica; infatti, sebbene qualsiasi privato consumatore possa ricorrere in autonomia, le possibilità di una decisione favorevole aumentano se il ricorso è esaustivo, ben argomentato e riprende tutti i fatti, nella loro sequenza logica e temporale.

E' fondamentale descrivere in modo chiaro ed esaustivo i fatti sui quali si basa la pretesa, spiegare i propri argomenti in modo lineare, allegare documentazione a supporto, indicare le norme che si ritiene siano state violate e, soprattutto, fare riferimento a precedenti pronunce su casi simili.

Il consiglio è quindi quello di rivolgersi, comunque, a professionisti del settore che conoscano bene (e non solo genericamente) le procedure alternative in argomento; del resto gli stessi numeri sembrano confermare questa tendenza: l’86% dei ricorsi presentati all’ABF nel 2016 sono avvenuti per il tramite di procuratori/rappresentanti.

Per ulteriori chiarimenti contattatemi ad uno dei seguenti indirizzi email:

avv.milena.nappo@gmail.com

adr.assistenza@gmail.com

MEDIAZIONE: COSA SUCCEDE SE NON MI PRESENTO IN MEDIAZIONE?

Con sentenza del 25 giugno 2012 il Tribunale di Siena ha sancito alcuni principi interessanti in tema di mancata comparizione senza giustificato motivo in mediazione.

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In particolare il Tribunale ha stabilito che il comportamento della parte che non si è presentata in mediazione costituisce frode alla legge, perché posta volontariamente in violazione di una norma imperativa, posta a tutela del giusto processo, e che lo scopo di eludere l’obbligatorietà della mediazione fosse stato efficacemente perseguito dalle parti attrici opponenti, in contrasto con detta norma imperativa.

Fonte: http://www.mondoadr.it/cms/sentenze/il-tribunale-di-siena-la-mancata-partecipazione-frode-alla-legge.html

Art. 150 c.p.c. - Notificazione per pubblici proclami

Quando la notificazione nei modi ordinari è sommamente difficile per il rilevante numero dei destinatari o per la difficoltà di identificarli tutti, il capo dell'ufficio giudiziario davanti al quale si procede [e, in caso di procedimento davanti al pretore, il presidente del tribunale, nella cui circoscrizione è posta la pretura], può autorizzare, su istanza della parte interessata e sentito il pubblico ministero, la notificazione per pubblici proclami [disp. att. 50].

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L'autorizzazione è data con decreto steso in calce all'atto da notificarsi; in esso sono designati, quando occorre, i destinatari ai quali la notificazione deve farsi nelle forme ordinarie e sono indicati i modi che appaiono più opportuni per portare l'atto a conoscenza degli altri interessati.



In ogni caso, copia dell'atto è depositata nella casa comunale del luogo in cui ha sede l'ufficio giudiziario davanti al quale si promuove o si svolge il processo, e un estratto di esso è inserito nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica e nel Foglio degli annunzi legali delle province dove risiedono i destinatari o si presume che risieda la maggior parte di essi.



La notificazione si ha per avvenuta quando, eseguito ciò che è prescritto nel presente articolo, l'ufficiale giudiziario deposita una copia dell'atto, con la relazione e i documenti giustificativi dell'attività svolta, nella cancelleria del giudice davanti al quale si procede [disp. att. 51].



Questa forma di notificazione non è ammessa nei procedimenti davanti al giudice di pace.

COME COORDINARE SEPARAZIONI GIUDIZIALI E TRASFERIMENTI DI IMMOBILI?

Con l’introduzione del D.L.31.5.2010 n. 78 convertito in legge 30.7.2010 n.122 molte sono le perplessità sorte in ordine alla possibilità di continuare ad omologare le separazioni dei coniugi con trasferimento di immobili.

In particolare, l’art. 19, co. 14 della summenzionata legge recita testualmente: “All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52, è aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Alla luce del disposto normativo appena citato: quale soluzione adotteranno i Magistrati?

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Non potendo, comunque, esimersi dall’omologare separazioni contenenti la cessione di immobili, la soluzione adottata da taluni Tribunali è volta ad approvare le omologazioni solo se corredate, al momento del deposito del ricorso, di una dichiarazione notarile per quello che attiene la coerenza soggettiva e di una certificazione di un tecnico, ad esempio un geometra, per quello che attiene la coerenza oggettiva del bene, intesa questa come coincidenza tra le schede planimetriche catastali e lo stato di fatto del bene, richiesta quest’ultima ulteriore a quella prevista dalla norma, che richiede solo una dichiarazione resa dagli interessati.

Fonte: legge 30.7.2010 n.122

COSA FARE PER REALIZZARE UNA NOTIFICA PER PUBBLICI PROCLAMI?

L’art. 150 c.p.c. disciplina la notificazione per pubblici proclami. Tale modalità di notificazione è residuale e deve essere utilizzata qualora la notifica nei modi ordinari risulti difficile o per il rilevante numero di destinatari o per le difficoltà di identificarli tutti.

Solitamente viene utilizzata nelle pratiche di usucapione quando risulti difficoltoso individuare tutti i possibili legittimati passivi a causa del decesso dei proprietari.

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La procedura è spiegata in modo puntuale all’art. 150 c.p.c.

Ad esempio, nella menzionata ipotesi di usucapione, sarà necessario:

p.to 1) preliminarmente redigere l’atto di citazione per usucapione indicando ed evidenziando sia tutte le ricerche precedentemente effettuate per individuare i destinatari dell’atto, sia lamentando le difficoltà riscontrate nell’identificazione degli stessi. Nell’atto dovrà inoltre essere indicata anche una ipotetica data per la fissazione dell’udienza, che non può essere inferiore a sei mesi, e sarà opportuno allegare tutti i documenti dei quali si dispone (es. certificati anagrafici).

p.to 2) chiedere l’autorizzazione per la notifica ex art. 150 c.p.c. con apposita istanza diretta al Presidente del Tribunale, che dovrà essere posta in calce all’atto di citazione.

p.to 3) il Presidente del Tribunale, autorizzata la pubblicazione, manderà l’atto al P.M. (nella sua funzione di rappresentate dello Stato) per ottenere da questi il parere favorevole.

p.to 4) una volta espletate dette formalità, si dovrà procede alla notifica per pubblici proclami. La parte dovrà pertanto richiedere, nella cancelleria presso la quale ha depositato il fascicolo per ottenere l’autorizzazione, quattro copie conformi dell’atto di citazione e del decreto di autorizzazione del Presidente del Tribunale;

p.to 5) l’Ufficiale Giudiziario dovrà provvedere alla notifica e precisamente dovrà utilizzare una copia per la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, un’altra per la pubblicazione nella casa comunale, un’altra per l’affissione al tribunale (l’ultima copia infatti viene utilizzata come originale nella quale l’Ufficiale giudiziario dovrà dare atto dell’attività svolta);

p.to 6) la parte dovrà ritirare l’originale presso l’Ufficiale Giudiziario e predisporre la nota di iscrizione a ruolo per il successivo deposito presso la cancelleria del Tribunale per dare inizio al procedimento per il riconoscimento dell’usucapione.


Fonte: art. 150 c.p.c.